Decadentes ou fechados, mas bem localizados, edifícios passam por retrofit e mudam perfil
Leonardo Vieceli
Rio de Janeiro Antigos hotéis começam a mudar de cara —e função— no Rio de Janeiro. Com a demanda por hospedagens fragilizada nos últimos anos, estabelecimentos tradicionais da capital fluminense tornaram-se alvos do mercado imobiliário.
Na prática, construtoras e investidores buscam transformar os espaços em prédios residenciais ou de escritórios. A mudança é chamada de reconversão ou retrofit.
Graças ao movimento, quem antes queria ser hóspede pode virar dono de um imóvel dentro dos edifícios.
Até meados de julho, três projetos que visam a transformação de antigos hotéis em prédios residenciais foram licenciados junto à prefeitura carioca. A informação foi confirmada pela Secretaria Municipal de Desenvolvimento Econômico, Inovação e Simplificação.
Nos próximos meses, o número tende a aumentar, projeta Alfredo Lopes, presidente do HotéisRIO (Sindicato dos Meios de Hospedagem do Município do Rio de Janeiro). Segundo o dirigente, o total de estabelecimentos nessa situação pode chegar a 20.
Com vista para o Pão de Açúcar, antigo Flamengo Palace vai virar residencial – Tércio Teixeira/Folhapress
A estimativa está baseada no interesse relatado por empresários, diz Lopes. O HotéisRIO representa cerca de 380 empresas do setor, incluindo pousadas e albergues.
Conforme o presidente da entidade, a expansão da rede hoteleira, seguida pela queda na demanda por hospedagens, ajuda a explicar a procura por esse tipo de negócio.
Em 2009, o Rio tinha em torno de 32 mil quartos de hotéis. Com o calendário de eventos como a Copa do Mundo, em 2014, e os Jogos Olímpicos, em 2016, o número praticamente dobrou na última década, chegando a encostar nos 62 mil, estima o dirigente.
O problema é que, entre 2014 e 2016, o Brasil embarcou em uma severa crise econômica. A retomada pós-recessão não decolou, e a chegada da pandemia, em 2020, prejudicou ainda mais o setor.
Hoje, o número de quartos de hotéis na cidade está em torno de 48 mil, aponta Lopes. De acordo com o dirigente, 80 estabelecimentos suspenderam as operações em abril do ano passado devido aos efeitos do coronavírus. Desses, 12 não voltaram a operar.
“Houve falta de investimento em turismo após as Olimpíadas. Veio a crise econômica, depois a pandemia. O setor foi brutalmente abalado”, afirma. “É natural que, agora, o mercado tente se equilibrar”, completa.
Um dos hotéis que já estão em fase de reconversão é o Glória, o primeiro cinco estrelas do país. O Opportunity Fundo de Investimento Imobiliário planeja transformar o prédio na zona sul em um residencial com 256 unidades.
O número inclui up gardens (jardins privativos) de um a dois quartos, com 138 a 314 metros quadrados, além de apartamentos de dois a quatro quartos, com 70 a 229 metros quadrados. O valor do investimento não foi divulgado.
Fachada do antigo Hotel Glória, no Rio – Tércio Teixeira/Folhapress
“A ideia é atender quem busca espaços mais compactos e as pessoas que desejam plantas mais generosas. O contemporâneo estará presente sem deixar de lado as características icônicas do hotel”, comenta Jomar Monnerat, gestor do Opportunity, em nota.
Inaugurado em 1922, o Glória passou os últimos anos com as portas fechadas devido a um impasse. Em 2020, o Opportunity adquiriu o edifício do Mubadala, fundo de Abu Dhabi, que havia recebido o imóvel como acerto de dívidas do grupo EBX, de Eike Batista.
Eike, por sua vez, havia comprado o hotel em 2008, ainda em funcionamento, com a intenção de transformá-lo em hospedagem de luxo para a Copa do Mundo. As obras, contudo, foram interrompidas em 2013.
Na visão de analistas, a localização dos estabelecimentos também serve de estímulo para investidores.
“Os hotéis costumam ser construídos em bons lugares, onde os terrenos são mais escassos. Ao comprar um prédio assim, o investidor foge do risco da construção. Só entra com o retrofit. A obra é feita em tempo reduzido e com custos menores”, destaca Sylvio Pinheiro, diretor da G+P Soluções, que atua na gestão de projetos e construções.
Outro projeto de reconversão em andamento é o do Hotel Flamengo Palace, fundado nos anos 1970. Daniel Afonso, diretor da D2J Construtora, responsável pela obra, confirma que a localização pesou na escolha do prédio, que fica próximo à Praia do Flamengo, zona sul do Rio.
A empresa trabalha para transformá-lo em um residencial com 42 unidades, que devem ficar prontas até abril de 2022. O lançamento está previsto para o próximo mês de agosto.
O projeto é composto por estúdios de 36 ou 56 metros quadrados. Em etapa de pré-venda, cerca de 40% dos espaços já foram negociados. Os preços ficam entre R$ 515 mil e R$ 1,4 milhão.
“É um imóvel em uma região consolidada, com infraestrutura instalada. O risco de não ter aceitação é muito baixo”, diz Afonso.
Segundo ele, o investimento no projeto, chamado de Insight Praia do Flamengo, pode chegar a R$ 25 milhões. O rooftop e parte das unidades têm vista para o Pão de Açúcar, um dos cartões-postais cariocas. A Housi, plataforma de moradia por assinatura, fará a gestão do imóvel. O empreendimento tem VGV (Valor Geral de Vendas) estimado em R$ 36 milhões.
Trabalhador atua em obra no antigo Hotel Flamengo Palace – Tércio Teixeira/Folhapress
O prédio do antigo Hotel Paysandu, também localizado no bairro do Flamengo, faz parte da lista de estabelecimentos que passam por reconversão. A construtora Piimo comprou o edifício no primeiro semestre de 2020, e o lançamento do projeto, batizado como Paysandu 23, ocorreu em dezembro.
O edifício reformado terá 48 unidades, já vendidas, com 28 a 80 metros quadrados. A entrega das obras está prevista para o primeiro trimestre de 2023. O VGV fica em torno de R$ 34 milhões.
“O hotel estava fechado havia quatro anos, em estágio avançado de deterioração. É um prédio muito bem localizado”, relata Marcos Saceanu, diretor-presidente da Piimo.
“Estamos devolvendo o prédio para a sociedade, com um projeto de apartamentos pequenos, uma tendência difundida em São Paulo e que está começando a tomar corpo no Rio”, acrescenta o empresário, que diz avaliar novos investimentos com essas características.
Projeção de como ficará o prédio que abrigava o Hotel Paysandú, no Rio – Reprodução
O secretário municipal de Desenvolvimento Econômico, Inovação e Simplificação do Rio, Chicão Bulhões, afirma que a reconversão é positiva porque pode dar vida nova a espaços paralisados na cidade.
“Esse processo é muito importante. Preserva instrumentos que estão fora de uso, como o Hotel Glória. Isso traz um aquecimento para o mercado imobiliário e gera mais investimentos na construção civil”, menciona o secretário.
A área que abrigava o Hotel Praia Linda, na Barra da Tijuca, zona oeste do Rio, também passará por alterações. A Itten Incorporadora anuncia que vai instalar um residencial de 34 unidades de alto padrão no terreno com mais de 2,5 mil metros quadrados.
O antigo prédio, contudo, será totalmente demolido, e não remodelado. A expectativa é de que o VGV alcance a faixa de R$ 120 milhões, afirma Eduardo Cruz, diretor da Itten.
“A compra [do hotel] se deu pela localização ímpar. A área tem acesso a transportes públicos, comércio e praia. Esse é um fator preponderante”, conta Cruz.
Em São Paulo, a pandemia forçou mudanças no modelo de negócios de hotéis, diz Carlos Bernardo, vice-presidente da Abih-SP (Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Estado de São Paulo). Ele aponta que pelo menos quatro apart-hotéis paulistanos passaram a oferecer estadias mais longas em meio à crise sanitária. Contudo, o movimento de reconversão ainda não é registrado como no Rio de Janeiro, indica o dirigente.